住宅ローン残債がある場合のリースバック活用手続き

「住宅ローンがまだ残っている状態でも、自宅を売却してそのまま住み続けることはできますか？」専任コンサルタントの窓口には、このようなご相談が多く寄せられます。結論として、売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、セールス・アンド・リースバックを利用できる可能性があります。なお、実際の利用可否は、物件や契約条件等についての事業者による確認に基づいて判断されます。

一方で、住宅ローン残債が売却額を上回る場合は、お客様の生活を守る観点から、原則としてご利用をおすすめしていません。本記事では、住宅ローン返済中にリースバックを検討する際の利用条件と、ローン完済に向けた手続きの流れをわかりやすく解説します。

リースバックを利用できる住宅ローンの条件

住宅ローンが残っている状態でリースバックを利用するには、まず「不動産の買取価格」と「住宅ローン残債」の関係を確認する必要があります。SBIスマイルでは、お客様の状況を丁寧にお伺いしたうえで、利用可能性を慎重に見極めます。

ご利用の前提となる「アンダーローン」とは

ローン残債がある不動産を売却する際、重要な条件となるのが「アンダーローン」であることです。アンダーローンとは、不動産の買取価格が住宅ローン残債を上回っている状態を指します。この場合、売買代金で住宅ローンを全額返済できるため、抵当権の抹消を含めた手続きを円滑に進めやすくなります。

例：

• 住宅ローン残債：1,500万円

• 不動産の買取価格：1,800万円

• 結果：買取価格が残債を上回るため、アンダーローンとなり利用可能

このように、売買代金で住宅ローンを完済できることが、リースバックを利用するための基本条件となります。完済後に手元資金が残る場合もあれば、売買代金と残債がほぼ相殺される場合もあります。

オーバーローンでのご利用を原則推奨していない理由

一方、住宅ローン残債が不動産の買取価格を上回っている状態を「オーバーローン」といいます。SBIスマイルでは、不足分を自己資金で補填でき、かつリースバックを利用することに合理的なメリットがある場合を除き、オーバーローン状態でのご契約は原則としてお断りしています。目先の契約を優先して、お客様を経済的に不安定な状況へ導くような提案は行わない方針です。

抵当権の抹消と金融機関との手続き

アンダーローンであることが確認でき、不動産売買契約へ進む場合は、物件に設定されている「抵当権」を抹消する手続きが必要です。ここでは、金融機関への確認から決済当日までの流れを整理します。

抵当権抹消に向けた事前確認

住宅ローンを借り入れた際、ご自宅には金融機関の抵当権が設定されています。不動産の所有権を移転するには、この抵当権を確実に抹消する必要があります。そのため、お客様ご自身から金融機関へ「不動産を売却して住宅ローンを一括返済したい」旨をご連絡いただき、決済日時点の正確な残債額（一括返済金額）を確認していただきます。この確認内容をもとに、安全に決済できるスケジュールを組み立てます。

売買代金を用いたローン一括返済の流れ

金融機関との調整が整った後、不動産売買契約の決済日を迎えます。当日は、司法書士の立ち会いのもと、SBIスマイルからお支払いする売買代金を用いて住宅ローンを一括返済し、抵当権抹消に必要な手続きを進めます。決済が完了すると、お客様は「所有者」から「借主」へ立場が変わり、不動産賃貸借契約に基づいて住み続けることになります。

SBIスマイルが大切にする「無理のない解決策」

住宅ローンの完済に関する判断は、ご家族の生活に直結する重要なテーマです。SBIスマイルでは、リースバックの利用条件を丁寧に確認し、お客様にとって無理のない選択肢かどうかを重視しています。

お客様の将来を守るための事前審査

リースバックは、すべての状況に適した万能な解決策ではありません。そのため、SBIスマイルでは事前のご相談段階で、現在の収支状況、住宅ローン残債、今後の住居費負担などを丁寧に確認します。リースバックを利用することで資金計画が現実的ではなくなる、またはお客様にとってデメリットが大きいと判断した場合は、正直に「ご利用はおすすめできません」とお伝えします。

資金計画のパートナーとしてのサポート体制

住宅ローンへの不安を抱えながら日々を過ごすことは、精神的にも大きな負担となります。SBIスマイルの専任コンサルタントは、SBIグループの一員として、お客様中心主義のもと、安全で現実的な選択肢を一緒に検討します。条件が合致する場合は、不動産売買契約から不動産賃貸借契約の締結まで、迅速かつ丁寧にサポートします。

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ご自宅の買取査定額が住宅ローン残債を上回るかどうか、専任コンサルタントが無料でシミュレーションいたします。まずはご相談・仮査定をご利用ください（ご相談・仮査定は無料です。契約手続き以降の費用については個別にご案内いたします）。