リースバックにおける売買・賃貸借契約の留意事項とリスク管理

リースバックは、資金調達と住み慣れたご自宅での居住継続を両立できる方法です。一方で、不動産売買契約と不動産賃貸借契約が組み合わさるため、契約内容を十分に確認しないまま進めると、将来の退去、賃料改定、修繕負担などをめぐって想定外のトラブルにつながるおそれがあります。

本記事では、「将来トラブルにならないか」「急に退去を求められないか」といった不安を解消するために、契約時に確認すべきポイントと、SBIスマイルが重視しているリスク管理の考え方を整理して解説します。

1. 契約締結時に確認すべき重要項目

リースバックを利用する際は、リースバック提供会社と「不動産売買契約」と「不動産賃貸借契約」の2つを締結します。どちらの契約も、売却後の暮らしに直接関わる重要な内容であるため、次の点を必ず確認することが大切です。

1-1. 賃貸借契約の更新可否と賃料改定

売却後も住み続けるためには、賃貸借契約の内容を正確に理解する必要があります。特に、契約期間満了後に更新できるのか、期間満了により退去が必要となる可能性があるのかは、必ず確認すべき項目です。また、将来的に賃料が改定される条件についても、事前に把握しておくことが重要です。

• 契約期間満了後に更新できるか

• 定期建物賃貸借契約の場合、再契約の可否が明確か

• 賃料改定の条件や時期が契約書に明記されているか

• 長期的な居住を前提とした契約内容になっているか

SBIスマイルでは、お客様の長期的な居住の安定を重視し、長期リースバックにおいては、普通建物賃貸借契約（自動更新）を採用しています。契約期間中は、更新のたびに賃料が見直される仕組みを適用せず、原則として賃料改定を行わない契約内容としています。契約条件の詳細は書面でご確認いただけます。

1-2. 所有権移転と修繕負担の所在

不動産売買契約が成立すると、ご自宅の所有権はリースバック提供会社へ移転します。これにより固定資産税の負担はなくなる一方で、給湯器の故障や雨漏りなどが発生した場合、修繕費用を誰が負担するのかが問題になることがあります。

一般的な賃貸物件とは異なり、リースバックでは設備や建物の修繕が借主負担となる場合もあります。そのため、契約前に修繕範囲と費用負担の所在を明確にしておくことが重要です。SBIスマイルでは、契約後の認識違いを防ぐため、借主負担となる範囲を契約書に明記したうえでご案内しています。

2. 過去のトラブル事例から見る主なリスク

「売却後もそのまま住み続けられる」という安心感から、契約条件の細部を十分に確認しないまま契約してしまうケースがあります。過去に他社事例などで見られる一般的なリスクを把握し、未然に防ぐことが大切です。

2-1. 契約内容の認識不足による予期せぬ退去

「ずっと住み続けられると聞いていたのに、数年後に退去を求められた」というトラブルは、再契約が保証されない定期建物賃貸借契約の内容を十分に理解していなかったことが原因となる場合があります。口頭での曖昧な説明だけに頼らず、契約書上で更新可否や再契約条件を確認することが重要です。

SBIスマイルでは、お客様が希望される居住期間を丁寧にお伺いしたうえで、一時的な利用なのか、長期的な居住を前提とするのかに応じて、適切な契約形態をご提案しています。

2-2. 運営会社の経営状況悪化による影響

リースバックでは、サービスを提供する運営会社の経営状況も重要な確認ポイントです。契約期間中に運営会社の経営状況が変化した場合、買戻しに関する取り決めなど、賃貸借契約以外の個別の合意事項の扱いについて、あらためて確認が必要になる可能性があります。

そのため、契約前に、運営会社が自社で不動産を保有・管理する方針かどうかも含めて確認しておくことが望ましいといえます。

3. SBIスマイルが重視するコンプライアンスと運営基準

SBIスマイルでは、お客様に安心してリースバックをご利用いただくため、契約内容の透明性と事業運営の安定性を重視しています。東証プライム上場のSBIグループの一員として、コンプライアンス体制の整備に努めています。

3-1. 重要事項の丁寧な説明と書面交付

トラブルを防ぐには、「言った・言わない」をなくし、契約内容を正確に共有することが欠かせません。SBIスマイルでは、不動産売買契約および不動産賃貸借契約の締結時に、宅地建物取引士などの専門資格を有するコンサルタントが、契約上の制限やお客様の負担となり得る事項も含めて丁寧にご説明します。

• 契約内容は書面で交付

• メリットだけでなく注意点も明確に説明

• お客様が納得されるまで丁寧に確認

• 曖昧な説明を避けた、正確な情報提供

3-2. 安定した財務基盤と事業継続性

SBIスマイルは、東証プライム上場のSBIグループの一員として、財務基盤の強化と適切な監査体制の整備に努めています。お客様から買い受けた不動産は、原則として自社で保有・管理し、長期にわたりお客様の暮らしを支えるパートナーであり続けることを目指しています。

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ご契約内容に関する疑問やご不安がございましたら、SBIスマイルの専任コンサルタントへお気軽にご相談ください。お客様の状況に合わせた安全なプランを無料でシミュレーションいたします（ご相談・仮査定は無料です。契約手続き以降の費用については個別にご案内いたします）。